Kapitalafkastordningen flytter en del af dine renteudgifters skattemæssige effekt fra kapitalindkomst til personlig indkomst, ved at beregne et kapitalafkast af ejendommens anskaffelsessum. Men valget er ikke altid oplagt. Der findes to forskellige kategorier af tilfælde, hvor ordningen ikke er svaret: dem hvor loven slet ikke tillader den, og dem hvor du godt kan vælge den, men hvor den enten ikke gør nogen forskel eller er det ringere valg sammenlignet med PSL eller virksomhedsordningen.

Situationer hvor ordningen slet ikke kan vælges

To situationer udelukker kapitalafkastordningen ved lov, uanset hvor fordelagtig den ellers ville have været:

  • Udlejning til nærtstående. Lejer du ejendommen ud til personer i din nære familie — det klassiske eksempel er forældrekøb, hvor et barn bor i lejligheden — er udlejningen ikke omfattet af kapitalafkastordningen. Kredsen af nærtstående er den samme, som går igen andre steder i skattelovgivningen, og omfatter typisk ægtefælle eller samlever, børn og børnebørn, forældre og bedsteforældre samt disses ægtefæller.
  • Udlejning af sommerhus. Sommerhuse falder uden for kapitalafkastordningens anvendelsesområde, uanset hvor stor eller lille udlejningsaktiviteten er, og uanset ejendommens værdi eller belåning.

Rammer en af disse to situationer dig, er valget reelt kun mellem PSL og virksomhedsordningen — kapitalafkastordningen er ikke en mulighed, og det er derfor spildt tid at regne på den.

Situationer hvor ordningen kan vælges, men ikke gør nogen forskel

I andre tilfælde er kapitalafkastordningen teknisk set en mulighed, men den ændrer reelt ikke noget ved din skattebetaling sammenlignet med PSL:

  • Kapitalafkastsatsen er fastsat til 0 % for året. Det har været tilfældet i flere år, blandt andet i perioden 2019-2022. Er satsen 0 %, bliver det beregnede kapitalafkast også 0 kr., uanset hvor stort kapitalafkastgrundlaget er — og ordningen er dermed matematisk identisk med PSL. Der er intet at vinde ved at vælge den, men heller ikke noget at tabe.
  • Lav anskaffelsessum i forhold til renteudgifterne. Er ejendommen billig og samtidig højt belånt, bliver kapitalafkastgrundlaget lille i forhold til renteudgifterne. Selv ved en fornuftig kapitalafkastsats bliver det beregnede kapitalafkast for lille til at flytte en mærkbar del af renterne over på den høje fradragsværdi — fordelen bliver marginal.
  • Ingen eller minimale renteudgifter. Er ejendommen gældfri eller kun ganske lidt belånt, er der intet "rentefradragsklemme"-problem at løse i første omgang. Kapitalafkastordningens hele formål er at afbøde gabet mellem beskatningen af overskud og fradragsværdien af renter — er der ikke noget nævneværdigt rentefradrag at forbedre, udebliver gevinsten, og den ekstra beregning bliver overflødig.

Hvornår virksomhedsordningen er det rigtige valg i stedet

Kapitalafkastordningens fordel er begrænset af maksimeringsreglen: det beregnede kapitalafkast kan aldrig overstige den største af enten virksomhedens positive personlige nettoindkomst eller den negative nettokapitalindkomst. Er renteudgifterne markant større, end ejendommens værdi kan generere i kapitalafkast — fordi gælden er høj i forhold til værdien, eller fordi kapitalafkastsatsen for året er lav — vil kapitalafkastordningen derfor kun give delvis lindring. En del af renterne vil fortsat blive fradraget til den lave kapitalindkomstsats, præcis som under PSL.

Her er virksomhedsordningen typisk det bedre valg, fordi den giver fuldt rentefradrag i den personlige indkomst uanset beløbets størrelse — der er ingen tilsvarende begrænsning at tage hensyn til.

Virksomhedsordningen har også en mulighed, som kapitalafkastordningen slet ikke tilbyder: opsparing af overskud til en foreløbig lav sats (22 %). I stedet for at hæve hele overskuddet med det samme og betale fuld personlig skat af det, kan du under virksomhedsordningen lade en del af overskuddet blive stående i virksomheden og kun betale den foreløbige virksomhedsskat af den del. Ønsker du den fleksibilitet — for eksempel fordi du ikke har brug for hele overskuddet til forbrug det pågældende år — er virksomhedsordningen den eneste af de tre ordninger, der giver mulighed for det.

Praktiske og administrative grunde til bare at blive på PSL

Selv hvor kapitalafkastordningen ville give en reel, om end mindre, skattemæssig fordel, kan der være gode grunde til at lade være:

  • Beløbene er for små til, at det er besværet værd. Er den forventede besparelse på nogle få hundrede eller få tusinde kroner om året, kan den ekstra beregning og dokumentation opveje gevinsten — særligt hvis du alligevel skal have hjælp fra en revisor til at opgøre kapitalafkastgrundlaget korrekt.
  • Løbende dokumentation af kapitalafkastgrundlaget. Grundlaget skal kunne dokumenteres og opdateres, hvis ejendommen ombygges, forbedres eller delvist omsættes. Ønsker du en enkel årsopgørelse uden den slags løbende bogføring, er PSL den administrativt lette vej.

Lav risiko ved at afprøve ordningen

Til forskel fra virksomhedsordningen, hvor opsparet overskud binder dig — en exit fra ordningen kan udløse efterbeskatning af det, der står opsparet — kan kapitalafkastordningen typisk til- og fravælges år for år uden en tilsvarende bindingseffekt. Det gør den lavrisiko at afprøve: en praktisk tommelfingerregel er at regne både PSL og kapitalafkastordningen igennem hvert år og vælge den, der giver det bedste resultat for netop det år. Der er sjældent en reel ulempe ved at tjekke, selv i år hvor forskellen viser sig at være lille eller ikke-eksisterende.

Tjekliste: bør du vælge kapitalafkastordningen?

Brug denne liste til en hurtig, første vurdering af din egen situation:

  1. Udlejer du til en nærtstående (fx forældrekøb)? Hvis ja, er kapitalafkastordningen udelukket — se PSL eller virksomhedsordningen i stedet.
  2. Er der tale om et sommerhus? Hvis ja, er kapitalafkastordningen udelukket.
  3. Er årets kapitalafkastsats 0 %? Hvis ja, gør ordningen ingen forskel i forhold til PSL.
  4. Er ejendommen billig og højt belånt, eller har du kun små eller ingen renteudgifter? Hvis ja, bliver gevinsten sandsynligvis marginal.
  5. Er renteudgifterne markant større, end ejendommens værdi kan generere i kapitalafkast? Overvej virksomhedsordningen i stedet.
  6. Har du behov for at spare overskud op til en foreløbig lav sats? Kun virksomhedsordningen tilbyder det.
  7. Er den forventede besparelse for lille til at retfærdiggøre den ekstra dokumentation? Bliv på PSL, medmindre du alligevel skal have regnskabet lavet af en revisor.

Relaterede opslag

Kender du ikke selve mekanikken i kapitalafkastordningen, kan du læse mere i vores gennemgang af hvordan kapitalafkastet beregnes, og se et fuldt gennemregnet eksempel på forskellen mellem PSL og kapitalafkastordningen i PSL eller kapitalafkastordningen.

Redaktionel note: indsæt links til vidensbase-artikler om virksomhedsordningen og om de almindelige skatteregler (PSL) specifikt, når de er udgivet.

Denne artikel er generel information og ikke individuel skatterådgivning. Hvilken ordning der er rigtig for dig, afhænger af dine konkrete renteudgifter, ejendommens værdi, din øvrige kapitalindkomst og din civilstand. Få din sag regnet igennem af en revisor eller skatterådgiver, før du vælger eller skifter skatteordning.